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“安居”方能“乐业”。无论是为改善现有的住房条件,还是为孩子的将来做准备,手里有了房,自己心里才能“踏实”。今年四月,房地产新政“国十条”出台,表明了政府抑制房价过快上涨、限制投机性购房的决心。随着政策的落实,调控作用在房地产业上的作用逐渐显现。
对于要购房的人而言,由于多数人的收入水平还难以承受全款购房的压力,所以贷款仍是人们购买房产的首选方式。不管是改善居住条件,还是购买商铺,对于贷款买房者,就是负债理财,除了要把握上期文章(本报8月17日)的几个原则外,还要考虑以下几方面的因素:
把握政策:例如,“国十条”有如下规定,对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%,贷款的利率不得低于基准利率的1.1倍。根据住房与城乡建设部的通知,住房套数,应依据拟购房家庭成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。对于购买商铺,一般贷款比例是50%,贷款期限不超过10年。
有效使用公积金:对于没有住房贷款的居民,住房公积金或许会一直到退休才提取,但是这部分资金的闲置可以说是一种浪费。如果在购房时充分考虑到目前乃至未来缴纳的公积金的有效使用,或许会发现,购买一套住房并不需要太多资金。例如,有朋友2009年购买一套96万元的住房,只支付了约8万元的税费,首付26万元是支取的公积金,贷款70万元,每月夫妻两人缴存的公积金便能够支付月供。需要注意的是,商铺贷款不能使用(支取)公积金。
租赁收益:不要空置你的房产,租赁收益可以减轻还款压力。如果没有还款压力,还可以用这部分收入进行负债投资,如给孩子做一个基金定投,等孩子大学或者结婚时变现,正好是有住房又有现金,一举两得。
对于购买商铺投资,在购买之前更要考虑到商铺的地段,咨询周边商铺租赁价格以及未来的发展前景,以计算收回投资的时间或投资收益。杠杆作用:或许有人说,首付三成,每月还要还那么多,房子升值的空间有限,未来升值的速度也不是很快,还不如用首付的资金直接进行其他投资呢。其实贷款购房有一个杠杆作用,未来房子可能升值,银行的贷款却不会增加,如果真的要计算收益,应该是用房子升值的水平与购房首付的比例计算,而不是与房产总价去比较,这样收益比例会大幅度提高。